Как купить землю для строительства частного дома и не допустить ошибок

пт, 04.08.2023 - 13:00

Перед оформлением сделки купли-продажи земельного участка стоит обязательно проверить категорию земель в населённом пункте, а также выяснить, было ли проведено межевание и отмечены ли границы участка на государственной кадастровой карте.

• Приобретение участка с ошибочными данными в кадастровом реестре может привести к несоответствию его размеров или размещения на кадастровой карте в соответствии с установленным в документации участка параметрами.

«Нередко положение дел усугубляется тем, что границы соседних участков накладываются друг на друга. Это наиболее частая неприятность, с которой приходится иметь дело при покупке земли (90% среди всех ошибок)», — рассказала начальник отдела направления «Загородная недвижимость» риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

При отсутствии межевания надо обратиться к продавцу с требованием выполнить эту процедуру до совершения сделки. При отказе продавца лучше не совершать сделку, это предотвратит возможные споры с соседями и судебные тяжбы.

Фото: Bself/Shutterstock.com

При возникновении такой ситуации возможно заключение акта согласования границ с соседями и новое межевание либо узаконивание действительных границ участка через судебный процесс. Стоит помнить, что участки без межевания не могут быть поставлены на кадастровый учёт и на них невозможно получить право собственности. Примером такой ситуации может быть случай, когда покупатель приобретает участок площадью 12 соток, но выясняется, что каждый из соседей присоединил по полсотки от этого участка к своему. В результате на бумаге указана площадь 12 соток, но на самом деле остаётся только 10.

• При приобретении участка земли под строительство необходимо учитывать его категорию и соответствующее разрешённое использование. Наиболее подходящий вариант — участок для индивидуального жилищного строительства.

На землях для ведения личного подсобного хозяйства, помимо возведения жилого дома, разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры и разводить животных.

Участок с категорией «ведение садоводства» можно использовать для отдыха и выращивания сельхозкультур для личных нужд. Здесь также допускается возведение жилых и садовых домов.

На землях лесного хозяйства индивидуальное жилищное строительство является незаконным.

• При выборе участка проверьте наличие на его территории подземных коммуникаций общего назначения.

Например, под выбранным участком может находиться газопровод, труба водоснабжения либо канализационный коллектор. Это налагает определённые ограничения, а иногда и запрет на строительство. Перед покупкой участка обратитесь в местный департамент градостроительства для проверки отсутствия подземных коммуникаций. Полезно будет поговорить с соседями, которые могут иметь необходимую информацию.

Фото: Ultraskrip/Shutterstock.com

Существенным риском является и отсутствие на самом участке или вблизи него таких необходимых для жизнедеятельности коммуникаций, как водопровод, электроснабжение, канализация. Если при отсутствии канализации можно установить на участке экологически безопасный септик, то прокладка водопровода или подключение к действующей электросети могут повлечь довольно существенные расходы.

Застройщики обычно обязуются самостоятельно подвести коммуникации, но в дешёвых проектах это предусмотрено редко. При заключении договора подряда на строительство необходимо проверить, указано ли в нём оборудование соответствующих коммуникаций.

• Пользование приобретённым участком под строительство может быть затруднено или ограничено из-за различных обременений, таких как арест, договор аренды или необходимость установки сервитута для проведения водопровода, системы канализации, электросетей, а также прохода и проезда к участку через соседние участки.

Если приобретаемый участок обременён какими-либо правами третьих лиц, есть риск того, что все обязательства продавца перейдут к покупателю. Для предотвращения возникновения подобных ситуаций в договоре купли-продажи необходимо прописать гарантии продавца об отсутствие таких проблем. 

С целью исключения возможных признаков банкротства необходимо провести проверку самого продавца и его супруги. 

«Делается это путём анализа возбуждённых исполнительных производств на человека, поиска судебных дел с его участием и, самое главное, поиска возбуждённых дел в арбитражном суде о его банкротстве. Все указанные данные доступны и находятся в открытом доступе», — отметил руководить юридической компании «Достигация» Артём Баранов.

Фото: FOTOGRIN/Shutterstock.com

• При оформлении ипотечного кредитования на строительство на собственной земле под льготную ставку возможно возведение дома с использованием подрядчика или без его участия. При этом порядок и сроки выплаты денежных средств незначительно отличаются, однако, существует ряд рисков.

В случае заключения договора с ненадёжной подрядной организацией у строителей могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и вы будете вынуждены искать другую строительную компанию. При проведении работ без привлечения подрядчика вы можете переоценить свои возможности, что повлечёт увеличение сроков строительства. А время идёт, и у вас есть всего год, чтобы предоставить отчёт банку о завершении строительных работ. В случае невыполнения этих требований в установленный срок, банк повысит процентную ставку по кредиту до обычного рыночного уровня (примерно 12%), а ваш поручитель не будет освобождён от своей ответственности.