Как купить дачу без сюрпризов: советы экспертов

пт, 03.06.2022 - 10:00

У покупателей дачных участков гораздо больше рисков, чем у тех, кто приобретает городскую недвижимость. Здесь необходимо не только проверить документы собственника, но и обратить внимание на законность строений, оборудование коммуникаций и другие нюансы.   

При проверке документов недостаточно одной выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности. У продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ, поясняющий порядок получения им земельного участка: договор купли-продажи, документы на наследование и др. Если на дачном участке есть капитальные строения, например жилой дом, на него так же должен быть оформлен отдельный пакет документов.

«Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — поясняет риелтор Анна Почикаева.

Неприятным сюрпризом может стать покупка участка с незаконными постройками. Сараи, навесы, беседки не являются капитальными строениями. Но если на земельном участке находится жилой дом, пусть и не приспособленный для проживания круглый год, обязательно проверьте законность его строительства. Даже если продавец будет убеждать вас в том, что дом временный, стоит на свайном фундаменте и не является капитальным. Для проверки лучше обратиться к юристам.

При наличии на участке капитальных строений потребуйте у продавца Градостроительный план земельного участка. В этом документе вы можете проверить, соответствует ли положение дома и коммуникаций на участке установленным требованиям.
К примеру, место расположения септика на участке должно удовлетворять следующим условиям:

• расстояние до ближайшего источника питьевой воды (колодец, скважина) не должно быть менее 30 м
• до ручья, реки или иного природного водоема должно быть больше 10 м
• до наружных стен жилого дома расстояние не должно быть меньше 4 м
• граница участка не должна находиться ближе 3 м
• до ближайшей дороги общего пользования не должно быть меньше 5 м

Если дачный участок находится на территории СНТ или ДНТ обязательно проверьте в администрации товарищества нет ли у продавца задолженности по целевым счетам и членским взносам. Конечно, задолженность не будет препятствием при оформлении договора купли-продажи, но может причинить массу неприятных последствий в дальнейшем. Подтверждением отсутствия задолженности является справка от руководителя СНТ, однако личный визит к нему до сделки всё-таки стоит нанести. При наличии долгов руководство товарищества в будущем может чинить различные препятствия при присоединении к общим коммуникациям (электричество, газ, вода) и даже пропуску на саму территорию СНТ.

Проверьте, было ли проведено межевание участка. Проще всего это сделать, внимательно изучив выписку из ЕГРН. На отмежёванном участке обязательно указывается точная его площадь.
Пример сведений, указанных в выписке из ЕГРН: 

• площадь 987 кв.м — межевание проведено;
• площадь 1048 +/- 20 кв.м — межевание не проводилось.

Юристы рекомендуют до совершения сделки обязательно уточнить границы земельного участка. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера. Проверка предотвратит возможные споры с соседями.

«Очень часто в посёлках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа. Частным случаем такой проблемы может стать и наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нём», — привела пример юрист Жанна Колесникова. 

Если на дачном участке находится зарегистрированный в Росреестре жилой дом, обязательно проверьте отсутствие прописанных в нём жильцов. Для этого продавец должен предоставить выписку из домовой книги, полученную непосредственно перед заключением договора купли-продажи.

Перед совершением сделки проверьте и самого продавца: не является ли он банкротом и не возбуждено ли в отношении него исполнительное производство на крупные суммы. Иначе вы рискуете потерять вновь приобретённую недвижимость, если продавец будет признан банкротом. Согласно действующего законодательства суд вправе оспорить любую сделку, которая совершена за период до трёх лет до банкротства прежнего собственника. Проверить это вы можете самостоятельно на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Федеральной службы судебных приставов, либо обратившись в юридическую компанию.